收房时遇房屋被租客占据，业主合法权益与实际居住权冲突凸显。如何凭借产权证明主张腾退？协商调解与法律诉讼路径如何选择？从证据留存到司法程序，解析购房者维权关键点。

1、协商解决：首先尝试与租客进行友好沟通，明确告知其你已合法取得房屋所有权，有权要求其搬离。了解租客占用房屋的原因，看是否存在误解或其他特殊情况，尽量通过协商达成一致，确定搬离时间。同时，注意保留好协商过程中的相关证据，如聊天记录、通话录音等。

2、寻求第三方调解：若协商无果，可以向当地社区居委会、物业等相关部门反映情况，请求他们协助调解。这些部门熟悉当地情况，具有一定的纠纷调解经验和资源，可能会对租客起到一定的威慑作用，促使问题得到解决。

3、收集证据：如果通过沟通和调解无法解决问题，为了通过法律途径维护自己的权益，需要收集相关证据。例如，房屋产权证明，以证明你对房屋的合法所有权;交房相关文件，如交房通知书、验收记录等，证明你已完成交房手续;以及能证明租客占用房屋的证据，如照片、视频、租客的居住信息等。

4、提起诉讼：准备好证据后，向有管辖权的人民法院提起诉讼，要求租客搬离房屋，并承担因占用行为给你造成的损失，如房屋闲置期间的损失等。在诉讼过程中，要积极配合法院的工作，按照法院要求提供相关材料和证据。如果担心租客在诉讼期间转移财产或不执行判决，可向法院申请财产保全。

5、强制执行：若法院判决你胜诉，而租客仍拒绝搬离，你可以向法院申请强制执行。法院会采取相应的强制措施，如强制迁出等，以确保你能够顺利取得房屋的使用权。

如何避免房屋在交房时被租客占用

1、查询租赁备案：要求卖家提供租赁合同原件，并亲自到当地房管局查询租赁备案记录。若卖家借口推脱，如称“租客是亲戚，没备案”“短租没必要备案”等，需提高警惕。

2、核实房屋现状：实地查看房屋，了解是否有租客居住以及居住情况。不仅要查看房屋内部，还要留意房屋周边环境，如是否有租客的物品摆放等。同时，向邻居、物业打听房屋租赁情况，获取更全面的信息。

3、明确交房条件：在购房合同中明确约定交房时房屋应处于无租约、无占用的状态，以及卖家需承担的违约责任，如卖家违反约定，需向买家支付高额的违约金，以保障买家的权益。

4、设立押金条款：签购房合同时，增设“租赁风险保证金”条款，要求卖家预留房款的10%-20%作为押金。待房子过户后，若发现卖家之前未披露的租约，这笔押金归买家所有。

5、多方当面确认：签约前，让卖家、租客、买家三方到场，共同签署《租赁情况确认书》，清晰写明租期、租金、腾退时间等关键信息。若卖家或租客找借口不肯到场，买家应谨慎行事，不可轻易签约。

6、交房前再次确认：在交房前几天，再次联系卖家和租客，确认租客是否已按约定搬离。同时，可前往房屋所在地查看实际情况，若发现租客仍未搬离，及时与卖家沟通解决，必要时可采取法律手段维护自己的权益。

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