一纸协议，几番转手，最终却被告知交易无效，农村房屋买卖的水有多深？
最近，一则“官方：不允许城镇居民到农村买农房”的消息冲上热搜，引发广泛讨论。事实上，2025年中央一号文件早已明确划出两条红线：“不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。”
这则看似“不近人情”的禁令，背后隐藏着怎样的政策深意？它又是如何成为农民权益“保护伞”的？
01 农房买卖纠纷频现，法律边界亟待厘清
农村房屋买卖的法律纠纷近年来层出不穷。2024年，农安县人民法院就审理了这样一起案件：城镇户口居民李某购买了王某位于农村的住宅。
双方签订《买卖合同》并支付部分购房款后，在办理过户时才发现，李某作为城镇户口居民，不能购买建在农村集体土地上的房屋。
法院最终判决该买卖合同无效，王某返还购房款，李某返还房屋。
类似案件在全国多地均有发生。开江县某镇村民刁某甲购买了他村村民刁某丙的房屋，因双方不属于同一集体经济组织成员，法院同样认定买卖行为无效。
02 政策底线不可逾越，农民权益必须保障
为什么城镇居民不能到农村购买农房？中央农办、农业农村部近期召开的“三农”政策通气会再次强调，要“不折不扣落实党中央政策要求，坚决守牢农村土地管理底线红线。”
农村土地制度是国家的基础性制度，事关国家粮食安全根基、生态安全屏障和农民权益保护。会议明确指出，必须坚持规划先行，严守耕地红线，节约集约用地，尊重农民权益。
农村宅基地属于农民集体所有，只有村集体经济组织成员才有资格申请获取。这一制度设计的核心，是为农民构筑“户有所居”的底线保障。
03 政策深意：保障农民“最后退路”
对于农民来说，土地和宅基地是他们赖以生存的根本和“最后保障”。总体来看，能够在城里立足的农民通常不会轻易卖掉农房和宅基地，最有可能变卖的是那些在城里生活艰难的弱势农民群体。
“不允许买卖，可以防范短期利益驱动下的失地风险。”中国三农发布评论员常瑞民指出，“部分农民可能因短期利益出售宅基地，但长期可能丧失生活保障。”
政策通过禁止外部交易，为农民权益设置“安全阀”，为他们保留了一条“进城失败”的退路，保障了他们的“返乡权”，让他们在城乡之间有往返的弹性空间。
04 退休干部成重点关注对象
两个“不允许”中特别点出了“退休干部”群体。这是因为退休干部往往具有社会关系优势和资金优势，他们到农村占地建房，更容易挤压普通农民的权益。
文件明确提出“不允许退休干部到农村占地建房”，凸显了政策补漏的必要性。
自然资源部、农业农村部早在今年1月就印发的《关于严格遵守“八不准”要求 坚决遏制新增农村乱占耕地建房问题的通知》中已要求，严禁城镇居民到农村购买宅基地和住房；不得以所谓的“特殊资格权”、村民决议等变相给回乡退休干部等非农村集体经济组织成员分配宅基地建房。
05 农房买卖的“例外情况”
那么，所有涉及外村人的农房买卖都无效吗？并非如此。
近日，北京市平谷区人民法院审结的一起案件给出了一个例外情况：一套农房先被房主卖给外村人，后又被外村人转卖给本村村民，法院认定此种情况下的房屋买卖合同有效。
该案中，2002年，平谷区某村村民张某将房屋卖给外村人王某。2008年，王某又将该房屋卖给张某的同村老乡李某。
法院认为，尽管张某将房屋售予外村人王某的行为存在法律瑕疵，但王某后续将该房屋转卖给本村村民李某后，李某依法享有涉案房屋的所有权及宅基地使用权。
法官指出，在司法实践中，如果存在以下情形，法院通常会认可合同的法律效力：买受人在签订房屋买卖合同时不具备本集体经济组织成员资格，但事后取得了该资格；
买受人本人虽非本集体经济组织成员，但其家庭成员具有该身份且已获得村集体同意；房屋经过多次转卖后，最终由房屋所在地的集体经济组织成员取得所有权。
06 盘活闲置农房的正规渠道
虽然禁止城镇居民购买农房，但政策并非完全禁止宅基地利用。国家一直鼓励、支持利用闲置资产增加农民收入。
中央一号文件提出“探索农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用的有效实现形式”。
现实中，通过这样的方式获得稳定收入的农民不在少数。例如，浙江安吉将闲置农房改造为民宿，村民每年增收数万元。
甘肃兰州通过建立四级农村产权交易体系，将永登县蔬菜保鮮庫的年租金从3.5万元溢价增值至10万元；将安寧區閑置辦公樓以每年15.5万元成功出租。
广西梧州近年来建成“市—县—乡—村”四级联动市场体系，进一步织密了农村产权流转交易服务基层网络。
今年前三季度，全市各级农村产权交易市场新增交易131宗，交易金额达8068.61万元，惠及农户11970户。
农村宅基地不仅是农民的基本生活保障，也是维护社会稳定的重要基石。 正如专家所言，政策的初衷是“既重视农民的眼前利益，让他们获得实实在在的好处，又为他们作长远打算，为可能的利益受损做好预防”。
随着乡村振兴战略的推进，越来越多的乡村焕发新生。一处处闲置农房通过正规渠道被改造成民宿、工坊、咖啡馆，既保留了农民的资产，又吸引了城市资源的下乡。
这或许正是政策的智慧所在——在禁止与放开之间，找到了一条既能保护农民权益，又能激发乡村活力的中间道路。
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