2025年9月15日，佳兆业集团（1638.HK）发布公告，宣布其境外债务重组方案全面生效。此次重组削减了86亿美元债务，平均展期五年，并将新票据利率降至5%-6.25%。这一消息不仅标志着佳兆业历时四年的债务风险化解取得重大进展，也为中国房地产行业从高杠杆阵痛迈向稳健发展提供了宝贵经验。佳兆业的案例展示了企业如何在危机中重生。创始人郭英成以其“潮商韧性”书写了危机应对范式，为房地产债务重组探索出一条创新路径。这次重组不仅仅是简单的债务延期，而是一套兼顾短期纾困与长期发展的系统性解决方案。通过发行新票据及强制可换股债券，实现了对原有债务的全面解除与豁免。这一操作构建了削债、展期和利率优化的三维平衡，直击房企债务危机的核心痛点。
重组直接削减近三成境外债务，从根本上降低了资产负债表压力。此外，通过将债务期限平均拉长五年，并明确2027年底前无刚性还本压力，彻底打破了短期偿债引发的资金链断裂风险。这种时间换空间的策略使企业得以从救火式偿债转向战略性经营，将资源聚焦于保交付和资产盘活等核心任务。新票据利率较历史债务显著下降，降低了未来利息支出，同时引入强制可换股债券，给予债权人转股机会，保障了债权人利益并为企业引入潜在股东资源。
整个重组过程严格依据国际金融惯例进行，由国际知名机构协助完成，并计划在新加坡交易所上市。这种合规化、透明化的操作不仅确保了方案的法律效力，还修复了企业在国际资本市场的信誉，为后续融资扫清障碍。
佳兆业的成功离不开创始人郭英成的领导。他在企业最艰难时刻展现了危机应对能力，以底线思维稳住基本盘，主动破局替代被动躺平，通过专业操作赢得市场信任。2021年11月，佳兆业因流动性危机陷入困境，郭英成迅速确立保交付、保兑付、保稳定的核心任务。通过资产盘活、资源整合和管理优化等方式，全力推进项目交付。2023年3月，佳兆业成为港交所停牌房企中率先复牌的企业，标志着资本市场对其自救能力的认可。
从复牌到重组生效，郭英成的策略是遵循国际规则，以债权人利益为核心，以创新工具为手段。重组全程遵循开曼、香港及国际金融惯例，引入国际财务、法律及信托机构，确保方案的合法性与可执行性。方案设计兼顾不同债权人需求，提供多期限选择和转股机会。从2023年复牌到2025年9月重组生效，仅用两年半时间完成复杂的境外债务重组，展现出高效决策力。
郭英成的家族成员也在危机中发挥了重要作用。家族治理模式在危机时刻展现出独特优势，决策高效、资源集中且传承稳定。这种家族连模式成为危机中的稳定器，体现了潮商基因中的韧性。
债务重组解决了活下去的问题，业务转型则为企业长远发展提供支撑。佳兆业通过债务优化释放的资源反哺业务升级，业务转型成果又为财务修复提供长期动能。公司通过引入战略投资者、优化项目合作模式进一步释放资产价值。作为大湾区旧改之王，佳兆业在大湾区拥有大量土地储备，这些存量资产有望通过合作开发、股权转让等方式变现，补充现金流并保障项目交付。
在传统地产业务企稳的同时，郭英成带领佳兆业向生活场景运营商转型，布局文商旅融合、宠物经济、银发经济等新赛道。这种转型基于地产+战略的相关多元化，以房地产为基础，向上下游及关联场景延伸，构建好产品-好服务-好生活的价值链条。债务重组后，企业可以更从容地投入研发与资源整合，将新赛道从布局推向变现。
佳兆业的债务重组案例为中国房地产行业风险化解提供了可复制的经验。债务重组需结构化设计，兼顾短期纾困与长期发展；保交付是危机房企的生命线，需以实际行动重建信任；创始人领导力与企业治理的协同至关重要；传统房企转型需立足主业，适度创新。这些经验启示其他房企，在危机中找到生机，实现高质量发展。
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